เศรษฐกิจคิดง่ายๆ (ดิจิทัล) : สินเชื่อที่อยู่อาศัย​ ยังไงก็ต้องเป็นหัวรถจักร​การลากจูงธุรกิจสินเชื่อเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ : วันจันทร์ที่ 25 ตุลาคม 2564

สินเชื่อที่อยู่อาศัย​ ยังไงก็ต้องเป็นหัวรถจักร​การลากจูงธุรกิจสินเชื่อเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ​
ผลจากการแถลงข่าวเมื่อสัปดาห์ก่อนว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (​ธปท.) ได้ผ่อนคลายเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% กล่าวคือ​ ผู้ให้กู้จะสามารถให้กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกันสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up ซึ่งเป็นสิ่งที่ธนาคารกลางได้เคยออกมาตรการอย่างเข้มข้นในอดีตในการให้กู้โดยไม่เต็มมูลค่าหลักประกันเพื่อสกัดการเก็งกำไร​ เมื่อปรากฏพบหลักฐานและข้อเท็จจริงในเวลานั้นเกี่ยวกับสินเชื่อมีเงินเหลือ มีเงินทอน​ เป็นต้น
แน่นอนว่าการผ่อนคลายครั้งนี้จะให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่หลายฝ่ายในการทำนโยบายเศรษฐกิจ​ คาดหวังว่าการเปิดประเทศ​ เปิดบ้านเปิดเมืองอีกครั้ง​ เพื่อให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจ​เกิดขึ้น​ เกิดได้​อย่างระมัดระวัง​ อย่างน้อยจะมากลบหลุมรายได้ที่คาดว่าจะหายไปกว่าแปดแสนล้านบาทในปี​ 2565​ จากที่คาดว่าได้หายไปแล้ว​ 1.8 ล้านล้านบาทในปี​ 2563 -​ 2564 ดังถ้อยคำที่อยู่ในการแถลงของผู้บริหารระดับสูงจากธนาคารกลาง​ ใจความสำคัญมีอยู่ว่า
1. เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อ แม้มีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดโควิด-19  ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด ในความเห็นผู้เขียนถือได้ว่าเป็นการส่งสัญญาณ​ในทางบวกว่า​ เศรษฐกิจ​เราเจอแรงกระแทกสูงแต่ก็กลับมาในลู่วิ่งที่ควรจะเป็นได้เร็วน่าพอใจ
2. แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์หรือความต้องการที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน (ผู้เขียน​ ภาคอสังหาริมทรัพย์​และธุรกิจที่เกี่ยวข้องเกี่ยวเนื่องจะก่อให้เกิดการจ้างงานค่อนข้างมาก​ มี​ value chain ที่ยาวและตอบโจทย์​การกระตุ้นเศรษฐกิจ)​ จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็ง​เพื่อรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ในมุมของผู้เขียนก็เชื่อว่าเวลานี้​ มีบ้านและคอนโดพร้อมขายอยู่จำนวนหนึ่ง​ และก็มีคนที่พร้อมจะซื้อจำนวนหนึ่ง​ กลุ่มนี้มีเงินออม​ มีรายได้ดีพอควร​ คุณสมบัติ​ผ่านเกณฑ์​การประเมินสินเชื่อแน่ ๆ ​(เกณฑ์​ Debt​ service ratio ความสามารถในการชำระหนี้ ความสามารถในการก่อหนี้)​ แต่ยังอาจลังเล​ ไม่ตัดสินใจ​ ประกอบกับโครงการต่าง ๆ ก็หยุดหรือชะลอการเปิดตัวมาระยะหนึ่งแล้ว​ การได้เงื่อนไขที่ค่อนข้างดีมาก ๆ​ ลดแหลกแจก​แถม​ กับการได้ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ถูก​ จึงก่อให้เกิดความเป็นไปได้มากมายในการเข้าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์​ หรือแม้แต่จะถือเพื่อการลงทุนในระยะยาวก็ยังคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง ถือได้ว่าเป็นมาตรการที่ออกมาได้จังหวะมาก ๆ​ ไม่ต้องรอให้บรรดาแถวหน้า​ นักร้องภาคธุรกิจอสังหา​ริมทรัพย์​ออกมาบอกว่าปรับเกณฑ์​เรื่อง​ LTV เมื่อมีประเด็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ​ 
3. มาตรการ LTV ของเดิมที่กำกับดูแลเข้มข้นกำหนดไว้ว่า หากเป็นบ้านหลังแรกมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาทจะปล่อยสินเชื่อ 100% ได้แต่ถ้าเกิน 10 ล้านบาทปล่อยไม่เกิน 90% ส่วนบ้านหลังที่ 2 ปล่อยสินเชื่อ 80-90% ขณะที่บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปจะปล่อยสินเชื่อ 70% ของมูลค่าหลักประกัน ทำให้ในส่วนที่เหลือ​ คนขอกู้จะต้องมีเงินดาวน์มาเติม ซึ่งในขณะนั้นการออกมาตรการมาก็เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยมีทั้งในเรื่องเงินทอน และเก็งกำไร เสี่ยงเกิดผลกระทบต่อระบบการเงินและเศรษฐกิจไทย​ กลับกันกับเวลานี้ที่ตลาดเงียบแบบเครื่องยนต์​ดับ​ ไม่มีใครกล้าเก็งกำไร
4. เรื่องที่คาดกันต่อเนื่องก็คือเมื่อมาตรการทางการเงินที่ ธปท. ออกมาจะเกิดแรงผลักดันที่สูงตามลักษณะ​จริตของคนขอกู้ในประเทศเรานั้นก็ควรจะต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลัง ซึ่งก็เป็นที่คาดกันว่าในเวลานี้กระทรวงการคลังน่าจะกำลังอยู่ระหว่างพิจารณาต่ออายุมาตรการภาษีอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% หลังจะสิ้นสุดสิ้นปี 2564 ซึ่งถ้ามีการต่ออายุไปอีก 1 ปีจะทำให้กระตุ้นเศรษฐกิจได้มากเพิ่มขึ้น​ 
สุดท้ายจากที่มีใครต่อใครประเมินเบื้องต้น มาตรการผ่อนคลายครั้งนี้น่าจะส่งผลให้มีสินเชื่อบ้านเพิ่มเข้าระบบ 50,000 ล้านบาท (ซึ่งก็จะไปเป็นส่วนหนึ่งของหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มในปี​ 2565) และในช่วงไตรมาสที่​ 4 ของปี​ 2564​ ก็คงจะทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์​เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ​พอสมควร​ 
ขอขอบคุณทุกท่าน​ที่ติดตามครับ

RELATED ARTICLESMORE FROM AUTHOR

สาระดีกับเครดิตบูโร

SET Note ฉบับที่ 5/2566 เรื่อง “ฐานข้อมูลเครดิต SME เพื่อการพัฒนาผลิตภัณฑ์ในตลาดทุน” โดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

สาระดีกับเครดิตบูโร

คอลัมน์เศรษฐกิจภาษาคน โดยคุณสุ : ใกล้ถึงวันคนกรุงเลือกตั้งผู้สมัครเข้ามาเป็นผู้ดูแล​ รับใช้ชาวประชาในตำแหน่ง “เจ้าเมือง” : วันอังคารที่ 17 พฤษภาคม 2565

สาระดีกับเครดิตบูโร

คอลัมน์เศรษฐกิจภาษาคน โดยคุณสุ : เมื่อได้สนทนากับผู้รู้เรื่องการศึกษาจึงได้พบว่า ทำไมมันเป็นแบบนี้ : วันอังคารที่ 10 พฤษภาคม 2565

สาระดีกับเครดิตบูโร

คอลัมน์ เครดิตบูโรคิดเป็นเห็นต่าง : เช็กก่อน…ชัวร์แน่นอน : หนังสือพิมพ์เดลินิวส์ ฉบับวันศุกร์ 6 พฤษภาคม 2565

สาระดีกับเครดิตบูโร

คอลัมน์เศรษฐกิจภาษาคน โดยคุณสุ : เริ่มมีข้อเสนอเกี่ยวกับ​รหัสสถานะบัญชี​ใหม่​ หนี้เสียที่เกิดจากโควิด​-19  : วันจันทร์ที่ 2 พฤษภาคม 2565