คอลัมน์เศรษฐกิจคิดง่ายๆ
‘ฟังจนได้ยิน’ ยุคใหม่การทำนโยบาย
นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 12 พฤศจิกายน 2561
สิ่งที่ผมใคร่สื่อสารเพื่อเชื้อเชิญให้ท่านผู้อ่านช่วยกันคิดช่วยกันวิพากษ์วิจารณ์ ช่วยกันออกความเห็นในเรื่องที่ทางการได้ตัดสินใจออกมาตรการมาบังคับใช้กับผู้คนที่เกี่ยวข้องและอยู่ในระบบของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินผู้ให้กู้เงินแก่ลูกค้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (หรือเพื่อการลงทุน)แล้วแต่กรณีนั้น
เป็นระยะเวลาหนึ่งแล้วที่ทางการโดยธนาคารกลางได้ออกมาให้ข้อมูลผ่านงานวิจัย ผ่านการสื่อสารทางนโยบาย การให้ข้อมูลด้วยความเป็นห่วงเรื่องของหนี้เสีย หนี้ที่มีปัญหา และการก่อหนี้ที่อาจจะมองได้ว่าเกินตัว เกินกำลัง ผิดวัตถุประสงค์ และสถาบันการเงินให้เงินกู้แบบบิดเบี้ยวไปจากความมุ่งหมาย จากนั้นก็เข้าสู่การปรึกษาหารือ ฟังเหตุและผล แยกแยะข้ออ้างกับความเป็นจริงมีการถามไถ่คนในแวดวงธุรกิจสุดท้ายก็ตัดสินใจออกมาตรการบังคับใช้แน่นอนว่าไม่มีใครได้หมดหรือเสียไปทั้งหมดหากแต่มันจะเดินไปได้ผลของการฟังกันจึงออกมาเป็นดังนี้
มีการปรับเกณฑ์คุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สรุปดังนี้
1. เลื่อนบังคับใช้เป็นวันที่ 1 เม.ย. 2562 และยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2561
2.ปรับเกณฑ์การวางดาวน์ขั้นต่ำ2.1 กำหนดเป็น 10% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาน้อยกว่า 10 ล้านบาท และเป็นสัญญาที่ 2 ที่ผ่อนสัญญาแรกเกิน 3 ปีขึ้นไป
2.2 กำหนดเป็น 20% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาน้อยกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาที่ 2 และผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี หรือที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท ที่เป็นสัญญาที่ 1 และ 2
2.3 ปรับการวางเงินดาวน์ เป็น 30% สำหรับที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 3 ขึ้นไปทุกระดับราคา
เมื่อเทียบกับร่างเกณฑ์ที่จะประกาศก่อนหน้านี้ ซึ่งมีการปรึกษาหารือกันพบว่ามีประเด็นที่เป็นบวกมากขึ้นคือ
(+) ยกเว้นกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2561 เพราะว่าจะไม่กระทบกับส่วนที่ขายไปแล้ว (หรือ Backlog ของ Developer) ตามที่อ้างและขอกันมาโดยตลอด
(+) ประเด็นการเรียกเก็บเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% สำหรับราคาที่อยู่อาศัยน้อยกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 2 ที่ผ่อนสัญญาแรก 3 ปีขึ้นไป (จากก่อนหน้านี้ที่ 20%) ถือว่าเป็นทางออกที่สวย
ส่วนประเด็นลบที่ผิดไปจากเดิมและผิดคาดกับที่ใครๆ คาดไว้ก็คือ
(-) การเลื่อนบังคับใช้จากเดิมไปเพียง 3 เดือน จากที่ต้องการว่าจะเป็นไตรมาส 2 ของปีหน้ามาเป็นเดือน เม.ย.ของปีหน้าแทนตลาด คือ เร็วกว่าที่คิดกัน ต่อรองกัน อีกเรื่องที่เป็นมุมทางด้านลบ คือ
(-) สัญญาที่ 3 ให้เรียกเก็บดาวน์ขั้นต่ำถึง 30% อันนี้ชัดเจนว่าป้องกันการเก็งกำไรแน่นอน
สรุปได้ว่า การออกมาตรการที่จะส่งผลลบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้างก็จริงอยู่ แต่ก็ได้ผ่อนคลายลงจากที่ร่างประกาศและปรึกษากันไว้ก่อนหน้านี้
สิ่งที่น่าจะเกิด คือ ในช่วงที่เหลือของปี 2561 นี้ คาดว่าจะเห็นการเร่งขายและเร่งโอนของผู้ประกอบการก่อนการบังคับใช้อย่างแน่นอน
ขณะที่ปี 2562 คาดได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบในทางลบในเรื่องของการระบายสต๊อกบ้านและคอนโดที่ช้าลง และยอด Presales ที่อาจจะลดลง
ดังนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ Developer ที่มีสต๊อกเยอะ และเน้นธุรกิจในด้านคอนโดมิเนียมส่วนผู้ที่ได้รับผลกระทบจำกัดจะเป็น Developer ที่เน้นธุรกิจที่อยู่อาศัยแนวราบ และเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เรียกว่า Real Demand
ยุคใหม่ของการทำนโยบาย ฟังจนได้ยินแล้วจึงตัดสินใจ ไม่มีใครได้หมด หรือเสียไปหมด คงพอรับกันได้แล้วนะครับ เรื่องที่จะแซะกันก็เก็บไว้ใช้กับมาตรการครั้งต่อไปดีกว่านะครับผม… ขอบคุณครับ
