คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ
จับสัญญาณเสี่ยง ออกกฎคุมเข้ม สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
นสพ.โพสต์ทูเดย์ : วันจันทร์ที่ 4 มีนาคม 2562
บทความวันนี้ อยากจะพูดถึงสิ่งที่ท่านรองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย รณดล นุ่มนนท์ ได้กล่าวไว้ในงานสัมมนา “Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ” ซึ่งท่านได้ให้มุมมองความคิดความเห็นให้กับผู้ที่เกี่ยวข้อง ในภาคคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาคสถาบันการเงินซึ่งเป็นคนให้กู้ไปซื้อหาอสังหาริมทรัพย์ และภาคประชาชนคนที่อยากมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง
สาระและใจความที่สำคัญที่ตัวผมชื่นชอบ และอยากนำมาเสนอต่อท่านผู้อ่านให้เห็นถึงที่มาของเหตุปัจจัยที่ทำไมทางการหรือธนาคารกลางต้องออกมาตรการ
ความสำคัญมันน่าจะมาจากข้อความตอนนี้ครับ คือว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยมีขนาดประมาณ 6% ของ GDP มีความเชื่อมโยงด้านการผลิต และการจ้างงานกับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ภาคก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และ Supply Chain อีกมากมาย และเป็นปัจจัยสี่ในการดำรงชีวิตและในแง่การออมเพราะว่าราคาของทรัพย์สินมันควรจะเพิ่มพูนขึ้นในอนาคตซึ่งอาจถือได้ว่ามันคือการสะสมความมั่งคั่งของครอบครัว
นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีความสำคัญต่อสถาบันการเงินต่างๆ เพราะเหตุว่าสัดส่วนสินเชื่อประเภทนี้จะมีอยู่ประมาณ 1 ใน 5 ของระบบสถาบันการเงิน คิดเป็นสินเชื่อ Postfinance เพื่อที่อยู่อาศัยที่ให้แก่ผู้กู้ซื้อบ้าน-ซื้อคอนโด 18% และสินเชื่อ Pre-finance สำหรับคนที่ทำธุรกิจเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 4% ตัวเลข ณ สิ้นไตรมาส 3 ของปี 2561 มีมูลค่ารวม 4.4 ล้านล้านบาท เทียบกับสินเชื่อภาคเอกชน ซึ่งมีมูลค่า 20.3 ล้านล้านบาท ก็ต้องถือว่าสินเชื่อตัวนี้มีนัยสำคัญต่อเศรษฐกิจและเสถียรภาพระบบการเงินโดยรวม
การติดตามวิเคราะห์ และจับหาสัญญาณความเสี่ยงอย่างใกล้ชิด คำตอบก็คือว่าเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น และเป็นภาพหลอนมาตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2540 งานวิจัยของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ หรือ IMF พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา 2 ใน 3 ของวิกฤตการเงินเกือบ 50 ครั้งทั่วโลก มักจะเริ่มจากปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยมีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยต้นเหตุของการเกิดที่สำคัญ
แนวความคิดการดักจับความเสี่ยงที่พูดกันมาโดยตลอดที่ว่า จับควันให้ไว ดับไฟให้ทัน ป้องกันอย่าให้ลาม คือ ต้องรู้พฤติกรรมของคนกู้ คนให้กู้ คนทำอสังหาริมทรัพย์ และการรวบรวมวิเคราะห์ข้อมูล สัญญาณเสี่ยงต่างๆ เพื่อประเมินดูความเสี่ยงในลักษณะมองไปข้างหน้าบวกกับการสอบทานข้อเท็จจริง
โดยพิจารณาว่าหากปล่อยต่อไปจะก่อให้เกิดพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสม จึงควรมีการดูแลป้องกันแต่เนิ่นๆ ไม่ให้ปัญหาลุกลามใหญ่โตในวงกว้าง
เครื่องมือหนึ่งที่ผู้เขียนคิดว่า ธนาคารกลางน่าจะได้นำมาใช้ คือ เครื่องมือการค้นหาข้อมูลในสื่อสังคมออนไลน์ เพื่อนำเอาข้อมูลเรื่องสินเชื่อ Top up สินเชื่อมีเงินทอน การรับจ้างปั้นประวัติเพื่อขอกู้บ้านกู้คอนโด
และการออกข่าวของฝั่งคนกำกับดูแลนั้นมันเป็นการใช้คำบ้านๆ ไม่ใช่ภาษาแบบในรั้วในวังแบบหนังออเจ้า หรือภาษาเศรษฐศาสตร์ เช่น ประเภทอุปสงค์ส่วนเกิน อุปทานส่วนขาด สภาวะสมดุลของราคา
หรือการแสวงหาค่าเช่าส่วนเกินทางเศรษฐศาสตร์ ที่ร้ายกว่านั้นก็เช่นคำว่า Search for Yield ในอดีตจะพูดว่าหมายถึงพฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงต่ำเกินไป
ถ้าเราจะพูดจากันแบบง่ายๆ ให้คนทั่วไป Search for Yield น่าจะหมายถึงพฤติกรรมความงก+ความโลภ+การหลอกตัวเอง ว่ามันคงไม่เกิดอะไรร้ายๆ กับสิ่งที่เราทำลงไป มันเปรียบเหมือน ชูชกก็น่าจะเห็นภาพชัดเจนกว่า
ทีนี้พอเห็นควันเริ่มก่อตัวขึ้น การพัดควันให้จางแบบตรงเป้าหมาย ตรงกับปัญหา เล็งให้ตรงจุด จึงนำมาสู่มาตรการที่ค่อนข้างเฉพาะเจาะจงที่เรียกว่า Macroprudential ผู้เขียนเองก็ไม่สามารถแปลออกมาได้ชัดเจน แต่จะใช้การสื่อสารกับชาวบ้าน ก็คือ การทิ่มไปที่จุดเป็นจุดตาย จุดสลบของเรื่องเปรียบเทียบง่ายๆ คือารใช้เครื่องมือทิ่มไปที่จุดสลบ ทำให้ปัญหามันสลบไปเลยอะไรแบบนั้น
เช่น ถ้าเราพบว่ามีการให้สินเชื่อเกินกว่ามูลค่าหลักประกัน รวมถึงกรณี สินเชื่อเงินทอนที่แพร่หลาย โดยเงินส่วนหนึ่งเป็นการให้สินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นเพิ่มเติมจากการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า สินเชื่อ Top-up แล้วเอาเงินที่ได้ส่วนนี้ไปซื้อเฟอร์นิเจอร์
เอาเงินจากการเป็นหนี้ไปจ่ายเบี้ยประกัน หรือเอาไปใช้จ่ายทั่วไป เป็นต้น ลักษณะดังกล่าวเป็นสัญญาณเสี่ยงที่ควรจะดูแล ที่สำคัญคือทิศทางอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถ้ามีการเพิ่มขึ้นแล้ว ยอดผ่อนต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้น จนถึงจุดที่ผ่อนไม่ไหวเกิดการค้างชำระในที่สุด ดูได้จากหนี้เสีย หนี้ปรับโครงสร้าง หนี้ค้างชำระ มันมีทิศทาง เพิ่มขึ้นในอนาคตใช่หรือไม่
ประเด็นเชิงสังคม ธนาคารแห่งประเทศไทย มองออกไปว่า ในเรื่องความสามารถที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เนื่องจากการหย่อนมาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันว่าหย่อนเกณฑ์การให้กู้ ก็จะเกิดเหตุการณ์ที่จะเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มผู้กู้ซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร มากกว่ากลุ่มผู้กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะโดยความเชื่อโดยทั่วไปต่างก็คิดกันว่า สถาบันการเงินมักประเมินว่าคนมีรายได้ต่ำมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระที่สูงกว่าคนมีรายได้สูงทำให้คนมีรายได้ต่ำกู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ ขณะที่สถาบันการเงินค่อนข้างจะมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อให้แก่กลุ่มคนมีรายได้สูงกู้ได้ง่ายกว่า
ดังนั้น คนมีรายได้สูงจึงยิ่งมีสภาพคล่องเพิ่ม เอาไปเก็งกำไร ซื้อหลายห้องหลายหลัง แล้วก็กู้เพิ่มมากขึ้นไปอีก พฤติกรรม Search for Yield หรือพฤติกรรมความงก+ความโลภ+การหลอกตัวเองว่ามันคงไม่เกิดอะไรร้ายๆ กับสิ่งที่เราทำลงไป จะยิ่งส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเพิ่มขึ้นไปโดยไม่มีเหตุผลได้อีก ประเด็นนี้ถือได้ว่ามีความรอบคอบ มองไกล ติดดิน สวยงามมากๆ
เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้ หากเราเข้าใจเหตุว่าทำไมคนที่เขาต้องออกมาตรการที่อาจทำให้คนกู้บ้าน กู้คอนโดยากขึ้น ต้องกู้แบบสมเหตุสมผลมากขึ้น
นั่นก็น่าจะเป็นสิ่งที่ดีต่อความมั่นคงของครัวเรือนไม่ใช่หรือ และฝั่งคนทำบ้าน ทำคอนโดขายก็ต้องทำใจให้ได้ว่ามันคือความเสี่ยงของการทำธุรกิจครับ
