คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ
การควบคุมและป้องกันการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 8 ตุลาคม 2561
เป็นข่าวคราวมาเกือบสองสัปดาห์เกี่ยวกับความกังวลของผู้กำกับดูแลนโยบายการดำเนินงานของสถาบันการเงินเกี่ยวกับว่า มันควรจะมีการทำอะไรสักอย่างหรือไม่เพื่อป้องกันและส่งสัญญาณไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าผู้อยากจะมีบ้านและตัวสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ให้กับลูกค้าที่อยากได้บ้าน ผมได้อ่านและติดตามข่าวสารแล้วมีข้อความอยากชวนท่านผู้อ่านลองคิดตามในหัวข้อดังนี้นะครับ
1.เรามีข้อมูลชัดๆ ไหมว่าที่อยู่อาศัยแนวราบกับที่อยู่อาศัยแนวสูงมีความแตกต่างในความมุ่งหมายของลูกค้าที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ที่ผ่านมาคนมีอายุหน่อยมักมีอคติว่า “คนกู้ซื้อบ้านมักจะกู้เพื่อมาอยู่จริง แต่คนกู้ คอนโดมักจะมีความคิดว่าน่าจะมีการเก็งกำไรนะ เพราะถ้าเป็นตัวเรา เราคงไม่อยากอยู่แบบนั้น” คนที่พูดมักเป็นคนละวัยกับ Gen X หรือ Gen Y
แต่ว่าเวลานี้สังคมกำลังเข้าสู่ยุคของคนรุ่นใหม่ และคนพูด (ที่บางครั้งมีตำแหน่งหน้าที่และมีอำนาจออกกติกา) กำลังจะเป็นคนที่ไม่ต้องทำงานสูงวัยหรือเกษียณในไม่ช้าทำไมเราไม่ให้คนรุ่นใหม่เขาเสนอแนะออกแบบนโยบายมาป้องกันปัญหาของพวกเขาจากมุมมองของคนที่มองพวกเขาไม่เหมือนตนเองล่ะ เข้าทำนองปลูกบ้านตามใจผู้อยู่ ปลูกอู่ตามใจผู้นอน มายาคตินี้ควรเอาข้อมูลความเป็นจริงมาบอกกัน มันไม่ควรที่จะออกแบบมาจากความรู้(สึก)ในโลกยุค BigData
2.ร่างมาตรการที่ออกมาดูเหมือนจะไปลงที่บ้านหรือคอนโดหลังที่สองกล่าวคือถ้าจะคิดกู้หลังที่สองก็จะยากนิดหนึ่ง คือ ต้องดาวน์สักประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เหลือก็เอายอดนั้นมายื่นกู้ คิดออกมาเป็นเงินงวดผ่อนบ้านที่ต้องจ่ายใน 15-20 ปีแล้วแต่จะคิดกันไปคนวัยหนุ่มสาวก็ต้องเหนื่อยหน่อยถ้าคิดว่าจะมีที่อยู่อาศัยมากกว่าสองแห่ง และถ้าคิดจะเป็นการลงทุนเพื่อหาประโยชน์ก็จะต้องวางแผนเงินรับเงินจ่ายให้ดีพอสมควรต้องมั่นใจว่าฉันจะสามารถหาเงินดาวน์หรือผ่อนดาวน์ได้รอดปลอดภัย ตรงนี้ผู้เขียนค่อนข้างมีอคติเห็นด้วย เพราะมีฐานคิดว่าถ้าออมเงินได้ก็น่าจะกู้ได้ ผ่อนดาวน์โดยเอาเงินจากรายได้มาแต่ละเดือนได้ ก็น่าจะผ่อนหนี้ได้ “ออมคือการซ้อมก่อนเป็นหนี้”
สิ่งที่อยากให้เปิดข้อมูลออกมามากที่สุด คือ
2.1 หนี้เสีย หนี้ค้างชำระ หนี้ปรับโครงสร้างของสินเชื่อบ้านในวันนี้มันมาจากการอนุมัติในปีไหนของอดีตมากที่สุด
2.2 หนี้เสีย หนี้ค้างชำระ หนี้ปรับโครงสร้างของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบัญชีที่สองหรือหลังที่สองมันแย่กว่าบัญชีที่หนึ่งอย่างไรด้วยสาเหตุใด
2.3 ที่ผ่านมาในอดีตมีลักษณะการวางดาวน์เป็นก้อน กับการผ่อนดาวน์เป็นงวดอย่างไหนควรทำ การผ่อนดาวน์ได้โดยไม่มีเงินก้อนมันสร้างความเสี่ยงหรือไม่
3.ทำไมเราๆ ท่านๆ ไม่กำหนดให้ชัดไปเลยว่า ถ้าท่านที่อยากจะขอกู้บ้านหรือคอนโด ท่านต้องมีรายได้สุทธิเท่าใด แทนที่จะดูรายได้รวมหรือรายได้ที่ได้รับมาในแต่ละเดือนเป็นสำคัญ บอกคนมายื่นขอกู้เลยว่า ถ้าคุณลูกค้ามีรายได้สุทธิ อันหมายถึงรายได้ที่เป็นตัวเงินจริงๆ หลังจากการหักค่าใช้จ่ายส่วนตัวและหักค่าผ่อนชำระหนี้ก้อนอื่นๆ ที่มี อันได้แก่
1.ค่าผ่อนหนี้บ้านหรือคอนโดหลังแรกหรือที่มีอยู่แล้วก่อนมายื่นกู้ครั้งนี้
2.ค่าผ่อนรถยนต์ ค่าผ่อนมอเตอร์ ไซค์ที่ต้องจ่ายเป็นค่างวด
3.ค่าผ่อนสินเชื่อบุคคล พวกผ่อนของ ผ่อน 0% ผ่อนทุกสิ่งอัน
4.ค่าผ่อนบัตรเครดิตที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน
5.ค่าผ่อนแชร์ในแต่ละเดือน (ถ้ามีข้อมูล)
6.ค่าผ่อนหนี้สหกรณ์ออมทรัพย์ในแต่ละเดือนที่ไปก่อหนี้มาแล้ว
7.ค่าผ่อนหนี้ กยศ.ที่ต้องรับผิดชอบ เพราะเวลานี้หลวงท่านไม่ยอมอยู่เฉยแล้ว
เอารายได้สุทธินี้แหละ เป็นตัวตั้งว่ายอดผ่อนใหม่ในบ้านหลังที่สอง คอนโดหลังที่สองจะเป็นเท่าใด มันก็จะสะท้อนลงไปในการคิดได้ว่า คนยื่นขอกู้จะได้บ้านได้คอนโดในราคาเท่าใด ไหวไหม เป็นต้น
ผมแค่อยากให้คนขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยรุ่นใหม่ประเภท Gen X Gen Y ได้ทำงานเต็มที่แล้วให้พวกเบบี้บูมเมอร์อย่างผมอย่างท่านที่คิดว่าตัวเองรู้นั้นนั่งฟังเฉยๆ บ้าง เพราะไอ้ปัญหาที่มันมา จนถึงวันนี้มันมาจากพวกเราที่ไม่เข้าใจเขา ไม่เข้าใจตลาด ไม่เข้าใจพฤติกรรมของตลาด ใช่หรือเปล่าครับ ลองนั่งย้อนแย้งตัวเองบ้างจะเป็นไรไป
