คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ
“เหตุใดการให้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยบ้านเราถึงอนุมัติกันยาก”
นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 20 สิงหาคม 2561
บ้านเป็นปัจจัยสี่
บ้านเป็นแหล่งพักพิงของมนุษย์
บ้านเป็นสัญลักษณ์ความสำเร็จ
บ้านคือเป้าหมายของคนทำงาน
บ้านคือการออมการลงทุน
บ้านคือ… อะไรอีกหลายสิ่งอย่าง
หากแต่การจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองไม่ว่าจะอยู่ในรูปบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโด หรืออาคารชุด ในวัฒนธรรมไทยและในวิถีของสังคมเศรษฐกิจไทยมักจะเป็นการกู้เงินไปซื้อบ้าน โดยมีส่วนหนึ่งของราคาบ้านที่คนขอกู้ต้องออกเองที่เรียกว่าเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือคือขอกู้กับสถาบันการเงิน หลักๆ ก็คือธนาคารอย่างที่เราท่านเข้าใจกัน
เวลานี้มันเกิดปรากฏการณ์ว่า การอนุมัติให้กู้เงินมาซื้อบ้านนั้นยาก กู้ไม่ผ่าน กู้ได้ไม่เต็มจำนวนที่ต้องการ เพราะผู้ที่ยื่นขอกู้นั้น
1.มีปัญหาค้างชำระในประวัติทางการเงินของตนเอง
2.ไม่มีเอกสารชี้แจงรายได้ที่ชัดเจน ที่จะทำให้คนที่จะให้กู้มั่นใจว่ารายได้มีที่มาชัดเจนแน่นอนสม่ำเสมอ
3.มีหนี้เดิมมากอยู่แล้ว จะเติมหนี้ใหม่เข้าไปอีกก็คงจะทำไม่ได้
ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือ Developer บางท่านบางรายที่อาจยังไม่เข้าใจเรื่องสังคมและการเงินจึงได้เสนอให้ภาครัฐตั้งสถาบันเพื่อการประกันสินเชื่อบ้านมาเป็นตัวช่วยในการกู้เพื่อให้การกู้มันลื่นไหลกว่าเดิม โดยมีเป้าหมายสุดท้ายคือลูกค้าที่สนใจจะซื้อบ้านกู้ผ่านได้ง่ายกว่าเดิม
ทำไมการประกันสินเชื่อบ้านในเวลานี้ไม่น่าจะทำได้ดี น่าจะมาจากเหตุที่ว่าประเทศของเรานั้น ธนาคารสามารถให้กู้ได้ถึง 100% ของราคาหลักประกันหรือสูงกว่าอยู่แล้ว เรื่องที่จะไปประกันอะไรเพิ่มได้อีกจึงยาก
เวลานี้คนที่กู้ธนาคารไม่ได้เพราะธนาคารวิเคราะห์แล้วรายได้ไม่เหลือพอผ่อน เงินกู้ถ้าให้ไปจะเป็นหนี้เสียหรือจะกลายเป็น NPL ธนาคารเคยแข่งกันให้กู้ในอดีต เวลานี้ต้องมาเจอปัญหาตามแก้หนี้เสีย NPL สินเชื่อบ้านก็สูงเกิน 4% จนทางการที่กำกับดูแลก็ออกมาส่งสัญญาณต่อว่าบ่อยขึ้น
ฝั่งคนขายบ้านหรือทำบ้านมาขาย เขาอยากขายบ้านง่ายๆ ได้กำไรง่ายๆ ก็เชียร์ให้ทำเรื่องนี้ พวกที่คิดแบบเร็วๆ ก็ไม่รู้ มองไม่ขาดเรื่องการเงินที่อยู่อาศัยจริงๆ เอาแต่อ่านตำราฝรั่งผิวเผินแต่ไม่รู้ที่ไปที่มาก็อาจคิดเห็นด้วย
มีท่านผู้รู้บอกผมว่าในต่างประเทศที่เขามีประกันเพราะกฎ LTV เขาให้แค่ 60-70% เท่านั้น กู้เกินต้องมีประกันแต่ต้องมีรายได้สูงมากๆ เพื่อให้แน่ใจว่าจะผ่อนไปได้ตลอดรอดฝั่ง ตลอดอายุสัญญาเงินกู้
หากบอกว่ากู้ให้ผ่านง่ายรัฐบาลต้องรับประกันเองในส่วนขาดและเอางบประมาณมาชดเชยความเสียหาย แล้วเราต้องหามาเท่าไหร่จะพอ ส่วนการตั้ง กองทุน เอามาให้กู้สำหรับคนที่กู้ไม่ผ่านนั้น (เอาเงินงบประมาณมาให้กู้แก่คนกู้ไม่ผ่านหรือที่คาดว่าจะเป็นหนี้เสีย และไม่ให้กู้ ก็จะเป็นกองทุนหนี้เสียแน่นอน)
ตอนนี้เงินกู้บ้านของเราอยู่ที่ 3.7 ล้านล้านบาท รัฐจะเอาเงินงบประมาณมาให้กี่ล้านให้กู้ ได้กี่คน ตัวเลข 5,000 ล้านบาท หากกู้คนละ 1-2 ล้านบาท ก็ได้ 2,500-5,000 คนเท่านั้น อีกที่เหลือจะทำอย่างไร เราชอบทำอะไรเพื่อโชว์หรือตามฝรั่งอย่างผิวเผินโดยไม่รู้ว่าลึกๆ เป็นอย่างไร
เรื่องวินัยทางการเงิน เราไม่ควรไปถาม คนที่มีผลประโยชน์ขัดกัน แต่เมืองไทยเราเป็นอย่างนี้ถึงได้วนอยู่ในอ่างต้องขอโทษนะครับที่พูดตรงๆจะติจะชมก็ยินดีครับ ถ้าไม่ถูกใจผมขออภัยมา ณ ที่นี้ครับ
