คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ : อสังหาริมทรัพย์พร้อมขายจะทำอย่างไร : วันจันทร์ที่ 9 กรกฎาคม 2561

คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ

อสังหาริมทรัพย์พร้อมขายจะทำอย่างไร

นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 9 กรกฎาคม 2561

การดำเนินธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเราเท่าที่ได้ดำเนินการมาเต็มไปด้วยประเด็นมากมาย ผ่านร้อนผ่านหนาว ปนด้วยเลือดและน้ำตาของผู้ประกอบการ และผู้ที่เป็นลูกค้าที่เก็บออมเงิน ไปกู้เงินมาเพื่อนำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ห้องแถว ทาวน์เฮาส์ ตึกแฝด ห้องชุดในคอนโด ผมอยากยกเป็นประเด็นข้อมูลต่างๆ ที่ผ่านมาเพื่อเป็นอนุสติกัน ก่อนที่ท่านผู้อ่านที่คิดจะวิพากษ์วิจารณ์จะได้มีฐานคิดในมุมอื่นบ้าง

(1) ก่อนปี 2540 ผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มต่างได้ประโยชน์จากการเก็งกำไรที่ดิน ใบจอง การซื้อขายที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ เปิดโครงการกันเป็นว่าเล่น ดีมานด์จริงเทียมก็ไม่สน พอทุกอย่างล่มสลายเราจึงได้รู้จักคำว่า NPA รู้จักกระบวนการขายทอดตลาด การจัดกิจกรรมการประมูล แผลความเสียหายยังไม่ทันจางก็เริ่มลืมกันแล้ว เห็นได้จากสองข้างทางแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง คนขับรถ Taxi เคยถามผมว่าไฟที่เปิดตามห้องของคอนโดยามค่ำคืนมากหรือน้อย บ่งบอกว่ามีคนอยู่อาศัยจริงๆ หรือไม่

(2) จากข้อมูลสถิติในเครดิตบูโรมันบอกว่าแต่ละปีนั้นสถาบันการเงินจะมีบัญชีสินเชื่อ Housing Loan ประมาณ 3.5 แสนบัญชี นั่นหมายความว่ามีคนที่ยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่จะเอาเงินกู้นั้นบวกเงินออมของตัวเองที่ได้ลงไปก่อนหน้านี้ในรูปเงินดาวน์ มาซื้อบ้าน ซื้อที่อยู่อาศัย กับเจ้าของโครงการ ซึ่งก็อาจจะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ คำถามของผมคือ
         

ด้วยบ้านหรือคอนโดที่ขาย ไม่หมดในปีที่ผ่านมา เมื่อนำมารวมกันแล้วเทียบกับบัญชีสินเชื่อที่อนุมัติในแต่ละปีประมาณ 3.5 แสนหน่วย เราจะเห็นอะไร รู้สึกเสี่ยงหรือไม่

2.2 คนวัยไหนที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อ จากข้อมูลเราพบว่าคน Gen Y ที่มีอายุต่ำกว่า 36 ปี มีสัดส่วนที่สูงในบัญชีเปิดใหม่ เขาเหล่านั้นมีรายได้เดือนละเท่าไร เพราะทุกคนก็ทราบว่าการผ่อนบ้านหรือคอนโดนั้น สมการคร่าวๆ คือ ล้านละ 8,000 บาท ทีนี้ถ้าเรามีหนี้คอนโด 3 ล้านบาท ก็ต้องผ่อนเดือนละ 2.4 หมื่นบาท/เดือน ถ้ามีเงินเดือน 5 หมื่นบาท หักประกันสังคม โน่นนี่อีกก็เหลือประมาณ 4.5 หมื่นบาท คิดอัตราส่วนหนี้สินที่จะต้องชำระกับ รายได้ต่อเดือนมันก็อยู่แถวๆ 50% ส่วนที่จะกินใช้ ส่วนที่จะเอาไปจ่ายหนี้อื่น เช่น บัตรเครดิต ส่วนที่เป็นค่าเดินทางทุกเดือน ชีวิตจะเหลืออะไร

2.3 สภาพตอนนี้การอนุมัติสินเชื่อให้คนที่อยากได้บ้าน อยากได้คอนโด ที่มีรายได้ประมาณ 5 หมื่นบาท/เดือนลงมาเป็นอย่างไร ใช้เกณฑ์เงินที่ต้องผ่อนค่าบ้านหรือคอนโดกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้ และถ้าคนขอกู้มีประวัติทางการเงินแบบ ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมาได้ไปปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินแห่งใดแห่งหนึ่ง หรือมีประวัติค้างชำระแต่เคลียร์หมดแล้ว หรือมีบัตรเครดิตมากกว่า 3 ใบ ซึ่งทุกใบใช้เต็มวงเงินและจ่ายหนี้ขั้นต่ำเลี้ยงงวดอยู่เพื่อไม่ให้ประวัติเสีย ท่านผู้อ่านคิดว่าเวลานี้ถ้าท่านผู้อ่านเป็นสถาบันการเงินจะมีแนวโน้มให้กู้ หรือไม่ให้กู้กันครับ

(3) อสังหาริมทรัพย์มันเป็นธุรกิจที่มี Value Chain ยาวมาก หากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว เราก็ผ่อนผันผ่อนปรนบาง อย่างเช่น

3.1 ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนให้ถูกสุดๆ

3.2 ดอกเบี้ยที่คิด 3 ปีแรกถูกมากๆ แถมบางแห่งให้ 0% ใน 6 เดือนแรกของการผ่อน

3.3 แถมเฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่ได้เลย หรือให้เงินกู้ Consumer Loan 0% ในการผ่อนชำระหากเอาเงินกู้ไปซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า

3.4 ยอดการให้สินเชื่อบ้านคิดเป็นสินทรัพย์เสี่ยงในการคำนวณเงินกองทุนมีเปอร์เซ็นต์ไม่เต็มร้อย เพื่อสร้างแรงจูงใจให้สถาบันการเงินปล่อยกู้

3.5 ที่อยู่อาศัยคือปัจจัย 4 คือ เป้าหมาย คือสิ่งที่แสดงความสำเร็จของคน คืออะไรอีกหลายๆ สิ่งในความคิด ความเชื่อของสังคมไทย ที่ทำให้ทุกคนโดยเฉพาะผู้ชายต้องพิสูจน์ว่าฉันต้องมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

หากจะเอาเวลานี้มาใช้ในการปฏิรูปโครงสร้าง กระบวนการ และความคิดความเชื่อผู้คนทั้งคนที่ปล่อยกู้ คนที่ขอกู้ คนที่สร้างบ้าน สร้างคอนโด คนที่กำกับดูแลสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ จะดีกว่าหรือไม่กับการไม่ห้ามตอนที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจ พอกระตุ้นเสร็จมาบอกว่าเสี่ยง แล้วไอ้บ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมขายจะไปต่ออย่างไร ขายลดราคาเลยได้หรือไม่ ขายมากๆ ราคามือแรกถูกกว่าที่ขอกู้ไปแล้ว ราคาหลักประกันก็ลดลงทั้งตลาด นั่นหมายถึงการกันสำรองเพิ่มใช่หรือไม่ พอสำรองต้องเพิ่มมันก็วนกลับมาที่ความเข้มงวดอีกรอบ

Comments

comments